Condomínios logísticos: é preciso melhores condições de financiamentos

Fonte Office 3 – Núcleo Comunicação 18/03/2013 às 7h

*Por Adriano Dias

Grande tendência onde se localizam os mercados industriais, e região de portos, os condomínios logísticos são aqueles que servem de base para que as empresas de varejo possam distribuir seus produtos ou para que companhias industriais abrigarem seus equipamentos. Hoje, passa a ser estratégico estar próximo dos maiores polos econômicos, mas é preciso estar devidamente instalado em lugares que, de fato, atendam a necessidade do empresário. Ao utilizar esses espaços, os ocupantes dividem despesas relativas à segurança e outros serviços, além de não precisarem investir seu capital na aquisição e manutenção de terrenos e imóveis próprios.

As empresas da região Sudeste, principalmente do estado de São Paulo, estão buscando alternativas para fugir das restrições à circulação de veículos de cargas e ao embarque de mercadorias nos aeroportos sobrecarregados. Trata-se de uma alternativa para reduzir os custos com fretes, driblar restrições e otimizar a gestão de transporte.

Segundo estimativas da Colliers International, o Brasil terminou o ano de 2011 com 6,2 milhões de metros quadrados em condomínios industriais de alto padrão. O número já demonstra um avanço de 14% em relação ao ano anterior, mas ainda deixa o país atrás de outros da América Latina.

Grandes investidores imobiliários estão sendo atraídos cada vez mais pela novidade, porém, há ainda pouca oferta de condomínios industriais e logísticos no país e essa escassez pode ser atribuída a dificuldade de fontes de financiamento adequadas para novos empreendimentos. Os bancos de desenvolvimento oferecem as melhores condições de crédito para o setor, mas a quantidade de recursos é reduzida.

Para se ter uma ideia, entre outubro de 2010 e setembro de 2011, dos cerca de R$ 10 bilhões em recursos diretos que o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) destinou ao setor industrial, aproximadamente R$ 41 milhões foram para projetos de condomínios industriais. Já os privados, possuem condições menos competitivas. Além disso, um dos problemas é o fato de o empreendedor ter que começar a pagar o empréstimo antes mesmo de o imóvel ser concluído. Esse é o tipo de investimento que demanda prazos longos e juros menores para sair do papel.

Enquanto no Brasil o estoque de galpões é de 8.150.000 m2, o mexicano é de 44.376.000 m2 (cinco vezes maior) e o norteamericano é de 297.200.000 m2 (36 vezes maior).

Em terras brasileiras, os pequenos condomínios comerciais começaram a ganhar impulso na década de 1990, notadamente em São Paulo, para contornar o adensamento do tráfego de veículos que assolava a capital. Agora, os polos produtivos estão migrando para longe dos centros urbanos, entre as razões que ajudaram a impulsionar os condomínios estão a localização próximo a pontos onde a malha viária colabora para a distribuição de carga e a demanda por serviços de administração patrimonial.

Nessa categoria, os mercados mais proeminentes são Recife e Curitiba. Também têm se destacado Porto Alegre, Vitória, Salvador, Goiânia, Fortaleza e Manaus. “Muitas empresas de logística querem condomínios perto de regiões metropolitanas, de preferência entre as principais rodovias”, detalha Pantaleão.

Para os inquilinos existem diversas vantagens ao se instalar dentro de um condomínio logístico, como:

- rateio de custos com manutenção, limpeza e jardinagem das áreas comuns;

- rateio dos custos com segurança e portaria (controle de acesso);

- utilização das áreas de apoio como restaurante, cafeteria, salas de reunião, sala de treinamento, ambulatório entre outros;

- localização e visibilidade, o condomínio torna-se referência na região;

- administração profissional;

- flexibilidade de expansão da operação sem mudança de endereço;

Existem dois tipos de condomínios logísticos:

Monousuário: galpões individuais para atender um único cliente (especulativos ou “built-to-suit”). A construção sob encomenda (built-to-suit), tende a ter características construtivas e especificações para atender a necessidade de produção/logística do cliente, deixando o imóvel mais personalizado e menos abrangente para o mercado, quando vier a vagar.

Flex: galpões modulares que podem ser utilizados individualmente ou agrupados. Geralmente são especulativos.

Os condomínios logísticos também podem ser classificados, de acordo com sua utilização, em:

Armazéns: projetado em modulações que permitem receber estruturas porta-paletes (ideal para atacadistas, operadores logísticos, etc).

Cross-docking: projetado para movimentação de carga sem considerar estocagem (ideal para transportadoras).

Misto: armazéns com propóstios diversos, ideal para CDs de grandes redes de varejo.

Industrial “Plug & Play”: preparado para ser customizado podendo ser utilizado por vários tipos de indústrias, principalmente manufaturas.

Sobre o escritório Adriano Dias Advocacia

Assessoria Jurídica se destaca no cenário Jurídico por oferecer tratamento personalizado e especializado nas áreas do Direito Empresarial, Comercial, Cível, Contratual, do Trabalho, Tributário, Imobiliário e Condominial, criando um novo paradigma na prestação de serviços jurídicos através de uma prática de trabalho baseada no total comprometimento com a questão apresentada pelo cliente e na prevenção jurídica como forma de incrementar a performance do advogado na prestação de seus serviços. A receita de sucesso de nosso escritório tem como principais ingredientes a sólida formação jurídica de nossa equipe, bem como o intenso envolvimento nas negociações e o apurado senso estratégico. A tais qualidades alia-se, ainda, nosso firme propósito de viabilizar e concretizar os interesses almejados por nossos clientes, alertando-os, sempre que necessário, quanto aos eventuais riscos a serem evitados.

Sobre o advogado Adriano Dias

Bacharel em Ciências Jurídicas pela Universidade Metropolitana de Santos – SP. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Especializado em Impostos Indiretos pela Associação Paulista de Estudos Tributários – APET (10/2010). Especialista em Direito Contratual e Condominial. Membro Presidente do Grupo BNI Target. Consultor de Condomínios. Mais informações pelo site www.adrianodiasadvocacia.adv.br

Office 3 – Núcleo Comunicação
Fonte Office 3 – Núcleo Comunicação 18/03/2013 ás 7h

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